신성호 대전시 도시주택국장

도시개발과 도시계획사업 등 공공사업에 편입되는 토지와 지상물 등을 전면 수용할 경우 토지소유자들은 보상금액의 산정이 어떻게 이루어지는지 몹시 궁금해 하면서 혹자들은 개별공시지가의 몇 배 정도가 되어야 한다거나 공공사업에 따른 규제로 개별공시지가가 오르지 않았으니 보상평가에 반영되어야 한다는 등 다양한 의견을 제시하곤 한다.

이에 관계공무원과 감정평가사들은 보상금액 산정은 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 기준으로 한다고 설명한다. 하지만 대부분 토지소유자들은 이 말을 신뢰하지 않고 있으며, 보상지역의 토지소유자들은 개별공시지가를 높여야만 보상을 더 많이 받을 수 있다고 생각하고 시청과 구청에 의견 제출과 이의신청하는 경향이 많다. 따라서 필자는 많은 토지소유자 분들의 지가공시제도와 보상평가에 대해 이해를 돕고자 표준지공시지가와 개별공시지가 그리고 토지보상가격 산정기준 등에 대하여 소개하고자 한다.

먼저 공공사업에 편입되는 토지보상평가의 기준이 되는 표준지공시지가 조사는 국토교통부장관의 의뢰에 따라 1200여 명의 감정평가사들이 참여하여 전국 의 표준지 50만 필지(대전시 22만 필지 중 6700필지 대상)를 대상으로 한다. 감정평가사는 표준지의 이용 상황, 도로접면, 접근성, 공법상 제한사항 등 가격형성요인을 조사하고 인근의 거래사례, 평가사례, 지가변동수준 등을 종합 참작하여 가격을 결정하며, 관할 구청장과 토지소유자의 의견청취와 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사하여 2월 중 결정·공시하게 된다.

표준지공시지가는 개별공시지가를 산정하는 데 그 기준이 되기에 서로 밀접한 관계가 있다. 개별공시지가 산정·공시과정에서 담당 공무원들이나 감정평가사들이 중점을 두는 것은 적정 지가수준 유지와 토지가격 사이의 균형유지이다.

토지소유자들의 지가관련 민원 중에서 제일 부담이 되는 것은 보상예정지역의 집단민원이다. 많은 홍보에도 토지소유자들은 개별공시지가가 오르면 보상가격이 오를 것이라고 오해하고 있기 때문이다.

개별공시지가 도입 원인은 80년대 후반까지 각 행정기관이 그 기관의 필요에 따라 가격을 조사하고 과세, 부담금부과 등의 행정목적에 사용하여 왔으며, 이에 따라 한 필지의 지가가 행정기관마다 다르게 적용되어 공적지가에 대한 신뢰성을 떨어뜨리고 업무의 중복은 물론, 예산이 과다하게 소요되었다. 이에 정부에서는 1989년 4월 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」을 제정하여 개별공시지가를 공적인 지가로 일원화시키고 매년 1월1일을 평가 기준일로 구의 지가담당 공무원들이 전국 모든 토지의 특성을 조사한 후, 지가산정 대상인 개별토지와 비교표준지의 각 특성을 비교하고 토지가격비준표상의 배율을 적용한 다음 이를 비교표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 토지소유자 등의 의견수렴, 감정평가사의 검증 및 관할 구청 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 관할 구청장이 결정·공시하는 개별공시지가를 도입하게 되었다. 개별공시지가는 국세, 지방세 및 각종 부담금 등의 부과기준으로 활용된다.

토지보상가격은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 「토지보상법」)에 따라 이루어지는데, 국가에서 공인한 감정평가사(2인 이상)가 표준지공시지가를 기준으로 그 공시 기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 및 평가 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황, 기타 가격 형성상의 제 반영 요인 등을 종합적으로 고려하여 평가하도록 되어 있고 정당보상 원칙에 따라 시장가치에 맞게 평가하도록 법에 보장되어 있다.

따라서 개별공시지가는 과세의 기준이 될 뿐 보상의 기준이 되지는 않는다. 게다가 당해 개발사업으로 인하여 발생하는 토지가격 상승분은 개발이익이라고 하여 보상가격에서 포함하지 않도록 법에 명시되어 있다. 개별공시지가가 상승하더라도 그 이유가 보상예정지역이라면 결국 사업에 따른 개발이익으로서 보상가격에서 배제되어야 하고 지가 상승분만큼 재산세나 기타 세금만 더 내야하는 형국이 될 수 있다. 실제 감정평가업체에서는 보상평가를 할 때, 표준지공시지가를 기준으로 평가하되 대상 사업에 따른 이익은 받아들이지 않고 정상적 시장가치를 반영하도록 평가에 관련된 모든 요인들을 검토하여 가격을 결정한다.

개별공시지가가 상승하면 과세금액은 상승하지만, 반드시 보상가격이 상승하는 인과관계가 있는 것은 아니다. 특히 사유재산의 보호와 적정 보상평가에 대한 객관성 확보를 위해 토지보상법에서는 최근 협의 보상절차와 수용재결 절차, 이의재결 절차 그리고 행정소송까지 4단계의 절차를 두고 있다. 각 단계마다 감정평가사의 감정평가와 관련 위원회의 심의를 통해 보상가격이 결정하게 된다는 것에 대하여 토지소유자들의 충분한 이해가 있으시기를 바라는 마음으로 글을 마친다.

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