로또보다 부동산 갭투자?…갭투자 괜찮을까 그것이 알고싶다

로또보다 갭투자가 좋다?

2천만 원으로 집 사는 법, 3천만 원으로 30평대 아파트 구입하기, 5천만 원 투자해 5천만 원 벌기…. 부동산 관련 인터넷 카페나 SNS(사회관계망 서비스) 등에서 요즘 이런 종류의 글을 심심찮게 볼 수 있다.

부동산 시장에 부는 ‘갭투자’ 열풍이다. 갭투자란 매매가와 전세가의 차이(gap)를 이용하는 투자 방식의 일종이다. 전세 가격이 매매 가격에 근접한 주택을 전세를 끼고 구입한 다음 집값이 올랐을 때 되팔아 차익을 얻는 방식이다.

◇ 전세가율 높을수록 갭투자 성행

전세 가격과 매매 가격의 차이가 작을수록 적은 돈으로 주택을 살 수 있어 이제 막 사회생활을 시작한 20~30대는 물론, 아르바이트로 쌈짓돈을 거머쥔 대학생들까지 갭투자에 뛰어들고 있다.

예를 들어 4억 원의 아파트에 세입자가 3억6천만 원짜리 전세를 들어 있다면, 4천만 원만 내고 아파트를 구입한 뒤 집값이 4억3천만 원으로 오르면 아파트를 팔아 투자금을 건지고도 3천만 원의 시세차익까지 챙길 수 있다는 개념이다.

일각에서는 갭투자가 “로또보다 낫다”고 말한다. 실제로 부동산 시장에서는 적은 돈으로 큰돈을 번 갭투자 사례가 입소문을 타고 떠돌아다니고, 갭투자 요령을 알려주는 책이 불티나게 팔린다. 갭투자 정보를 공유하는 인터넷 동호회·설명회는 물론 유망 투자지역을 답사하는 갭투자 투어도 인기다.

최근 서울·수도권을 중심으로 주택, 특히 아파트값이 꾸준히 오른 게 갭투자 열풍의 배경이다.

이 때문에 갭투자에 대한 문의는 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격의 비율)이 높은 지역에서 자주 이뤄진다. 서울에서는 성북구, 동대문구, 관악구, 서대문구 등이, 경기도에서는 의왕, 군포, 의정부, 용인, 고양, 파주 등이 높은 전세가율 때문에 갭투자자에게 주목받는다.

그밖에 지난해 발표된 11·3 부동산 대책 이후 청약 자격이나 분양권 전매, 은행 대출 등이 까다로워지고, 저금리로 대출이자 부담이 줄어든 것도 갭투자 열기를 더 부채질하고 있다.

전세 제도를 이용한 갭투자는 불법이 아니며, 나름의 순기능도 있다. 서민들이 재테크로 돈을 벌면서 미분양 해소에도 도움이 될 수 있기 때문이다.
 

◇ 규제 강화, 금리 인상… 갭투자 주의보 발령

문제는 위험성이다. 갭투자는 집값과 전세 가격이 더 오를 것이란 시장 전망이 뒷받침돼야 한다. 반면 부동산 시장이 얼어붙으면 재테크에 곧바로 빨간 불이 들어온다. 자칫 집값이 크게 떨어지면 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 ‘깡통 전세’로 전락하기에 십상이다.

입주물량이 쏟아지는 등의 이유로 세입자를 제때 못 구하면 역전세난에도 시달린다. 이 경우 갭투자자는 물론 세입자도 큰 피해를 보게 된다.

그뿐만이 아니다. 갭투자는 부동산 시장을 어지럽히기 쉽다. 갭투자자가 하루라도 빨리 투자금을 회수하고 시세차익을 얻으려는 과정에서 집값과 전세 가격이 상승하는 부작용이 야기되기 때문이다.

정부는 이에 대해 지역별로 다양한 공공임대주택을 늘리는 등의 방법으로 전세가율을 낮춰 대응한다는 입장이다. 갭투자가 투기로 변질되지 않도록 하려는 것으로 풀이된다.

하지만 이미 부동산 시장 전문가들은 최근의 갭투자가 투기에 가까워지고 있다고 경고한다. 전문가들은 특히 최근 정부의 부동산 시장 규제, 이로 인한 부동산 시장의 불확실성, 향후 금리 상승 가능성 등을 들어 갭투자 주의보를 내리고 있다.

부동산 리서치 업체의 한 관계자는 “정부의 부동산 시장 규제가 예고돼 있고, 하반기에는 입주물량이 쏟아져 나오며, 금리 인상 가능성까지 높은 요즘, 갭투자에 뛰어드는 것은 위험하다”며 “특히 여유자금이 없는 상태에서 빚을 내 갭투자에 나서는 것은 금물”이라고 말했다.

저작권자 © 금강일보 무단전재 및 재배포 금지