Q. 등기에 기재돼 있는 ‘가처분’ 조심해야 할 부분은?

A. 가처분은 가압류와 마찬가지로 미확정 권리의 보전을 위한 보전처분 조치라는 공통점이 있습니다. 하지만 가압류가 금전 채권을 원인으로 하는 것에 반해 가처분은 금전 채권 이외의 소유권 이전 청구권, 목적물 반환 청구권 등 특정물에 대한 채권자의 집행 보전을 위해 현상을 고정·유지할 필요가 있을 때 확정 판결을 받기 전까지 처분 행위를 제한하는 것입니다.

즉 가압류는 금전 채권과 관련되는 보전 처분이고 가처분은 소유권을 비롯한 금전 채권 이외의 권리를 보전하기 위한 조치라 할 수 있습니다. 경매 사건에 있어서 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되는 권리이므로 주의해야 합니다. 즉 말소기준등기보다 빠른 가처분은 낙찰자에게 인수되며 향후 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 낙찰자의 소유권이 가처분권자에게 넘어갈 수 있기 때문입니다.

따라서 선순위 가처분 물건은 수차례 유찰되는 경우가 많습니다. 한 가지 더 가처분에 대한 일반적인 상식인 ‘선순위는 인수, 후순위는 말소’의 예외 규정이 있습니다. 바로 후순위 가처분도 인수되는 경우입니다. 가처분을 다투고자 하는 내용이 진정한 소유권을 다투거나 토지인도를 위한 건물 철거 가처분일 때 는 후순위 가처분이라 하더라도 낙찰자에게 인수된경우입니다.

‘진정한 소유권을 다투는 가처분’이란 현재 등기상의 소유자는 진짜 주인이 아니므로 부동산 매매 행위를 금지하고 원래 소유자에게 돌려줘야 합니다. ‘토지 인도를 위한 건물철거 가처분’은 자기 땅 위에 남의 건물이 있을 경우 땅 주인이 토지를 인도받기 위해 건물의 철거를 위한 가처분을 신청한 경우를 말합니다.

따라서 이들은 후순위 가처분이라 하더라도 본안소송에서 원고가 승소하면 낙찰자는 소유권을 빼앗기거나 건물을 철거당하게 됩니다. 가처분이 있는 경매 물건도 가처분의 구체적 내용 확인하여 추후 말소되거나 합의가 가능한 경우가 많습니다. 다만 ‘후순위 가처분’과 같은 예외 상황도 염두에 둘 필요가 있습니다.