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세입자 "깡통전세 되면 어쩌나…"

김현호 기자 khh0303@ggilbo.com

기사승인 2017.09.13  21:41:07

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- 지난달 대전 경매 낙찰가율 3%P 떨어진 84.4%

8·2부동산대책의 영향이 경매시장까지 영향을 미치면서 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 피해자가 나타날 것으로 보인다. 대전에서 경매로 나온 주거시설의 낙찰가율과 대전의 아파트 전세가율 차이가 점차 줄어들고 있다.

13일 지지옥션에 따르면 지난달 기준 대전의 주거시설 낙찰가율은 84.4%로 전월 87.4%보다 3%포인트 하락했다. 전년 동월(91.4%)과 비교하면 하락세는 더욱 뚜렷하다. 반면 대전의 아파트 전세가율은 75.6%로 전월(75.7%) 대비 0.1%포인트 떨어지는 데 그쳤다. 74%를 보였던 전년 동월과 비교하면 오히려 1.6%포인트 늘어 전체적으론 상승세를 기록 중이다.

이처럼 경매로 나온 주거시설의 낙찰가율은 하락하고 아파트 전세가율은 상승하면서 경매 물건으로 나온 아파트의 세입자는 결국 깡통전세의 피해를 입을 수 있다. 깡통전세는 집값이 전세보증금이 보다 떨어진 경우를 일컫는데 이럴 경우 세입자는 전세보증금을 전액 돌려받기 어렵다.

당장 수치상으론 대전의 주거시설 낙찰가율과 아파트 전세가율이 약 10%포인트 차이를 보이고 있어 깡통전세의 피해가 없어 보인다. 그러나 경매 물건은 대부분 근저당이 잡혀있는 경우가 많아 낙찰가에서 근저당 금액을 제외하면 사실상 깡통전세 피해가 발생하게 된다.

가령 대전에서 3억 원의 아파트 전세보증금은 전세가율 75.6%로 계산하면 2억 2680만 원이다. 그러나 해당 아파트가 경매로 나왔을 경우 낙찰가율에 따라 2억 5320만 원으로 새주인을 찾는다.

근저당이 아파트가의 10%라고 가정했을 때 3000만 원을 제외하면 3억 원의 아파트는 경매를 거쳐 총 2억 2320만 원으로 떨어진다. 전세보증금인 2억 2680만 원보다 360만 원 적은 금액이다. 차순위 근저당이 있을 경우 세입자가 돌려받을 수 있는 보증금이 더욱 적어질 수도 있다.


경매시설의 낙찰가율 하락은 당분간 계속될 수 있다. 8·2부동산대책으로 주거시설 낙찰가율 하락이 전국적으로 나타나고 있어서다. 앞서 정부는 세종을 비롯한 서울 일부지역을 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 각 40%로 강화했다.

이 때문에 해당 지역에서의 경매, 특히 주거시설의 낙찰가율이 떨어졌다. 규제대상이 아닌 지역에서는 낙찰가율이 오르겠지만 정부가 기습적으로 경기 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 묶었던 전례가 있다. 결국 경매수요가 감소해 낙찰가율 하락까지 이어질 개연성이 높다.

대전은 최근 전세수요가 세종으로 몰려 점차 안정화되고 있지만 1년 전 전세가율과 비교하면 오를 가능성도 있어 주거시설 낙찰가율과 아파트 전세가율 폭은 줄어들 가능성을 배제하긴 힘들다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “전국 평균 낙찰가율은 73.9%로 전월대비 1.3% 하락했고 특히 서울 주거시설 낙찰가율은 6.4%포인트나 떨어졌다”며 “대출규제 및 금리상승, 부동산경기 하락 등 투자 여건이 부정적으로 바뀔 것”이라고 내다봤다.

김현호 기자 khh0303@ggilbo.com

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